房地产崩盘时间表(楼房什么时候崩盘)

疫情影响！佛山楼市崩盘？[震惊][震惊][震惊]

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这两天，君临无意中刷到一篇讲房价的文章，观点是：北方楼市正在整体性沦陷。

内容很耸动，引用如下——

“房价跌回三年前”的石家庄，“零门槛落户”也没有止住房价的下跌，直至让人大呼：这是一座让炒房客血本无归、有来无回的城市。

天津的房价相比于2017年，每平大约降了5000元，不但迅速冲上了热搜，也让人看到了楼市血淋淋的另一面。

作为一家全国性的开发商，碧桂园的失利是从济南开始的。14400楼面价拿地，开盘时周边跌到了12000，“套牢碧桂园”的济南，让开发商赔的连底裤都不要了。

曾经号称房价北方第二的青岛，在经过连续近两年的降价后，一点脾气也没有了。和凌冽的海风相比，只有炒房客的心更加寒冷。

曾经极负“造富神话”的环京一带，如今已经跌去了一半房价，不但首付跌没了，卖了房子更是不够还银行贷款的。

……

面对这些以房价暴跌出名的城市，有人说是北方城市的第二次整体败退，有人说是大涨后正常的大跌，可偏偏都在北方。

……还是尽早远离为好。

读完后，君临后背冷汗淋漓。

难怪今年恒大房价打折如此狠、地产公司们负债率那么高、政府也出台政策逼着地产公司降杠杆。

如果这是长期的大趋势，确实没有哪个地产公司还敢捂着那烫手的地皮。

李嘉诚都不敢啊……

1

君临决定深入研究一下这个问题。

我们从安居客网站搜集了全国近300个主要城市的2017-2020房价数据，企图一窥近年房价变化的脉络。

先说结论。

第一，过去三年，中国房价整体依然在缓慢的上涨，虽然涨幅不如过去十几年那么快了。

有数据可对比的277个城市里，上涨的城市为241个，占比87%。

虽然不是全部普涨，存在两极分化的格局，但也不过是13%跌，87%涨，连2：8格局都算不上。

第二，涨幅中位数是15%，跟上证指数的表现差不多。

领涨的中坚力量是长三角和珠三角的城市。

长三角的核心城市如宁波、苏州、绍兴、昆山、南通、无锡，涨幅普遍40%+，单价涨了4000元以上。

大湾区核心三市，深圳涨了5000元，广州涨了3600元，东莞涨了3400元。

他们类似于A股的核心资产，表现一如既往的稳。

比如南阳，曾被称之为“烂尾楼之都”，但这三年房价涨了67%，单价涨了3500。

温州，2008年金融风暴后经历了一场衰退，打火机等低端出口制造业崩盘，导致民间金融体系、炒房客的连环败退。

当地房价在2012-2015年间跌幅巨大，但现在已经原地复活，三年涨幅19.20%，单价涨了3400。

东北，常年被黑，投资不过山海关、中国的铁锈带。

但实际数据是：

大连，三年涨幅43.19%，单价涨了4500；

沈阳，涨幅27.17%，长春，涨幅27.92%，哈尔滨涨幅19.44%。

都跑赢了全国中位数，甚至大连的涨幅表现比许多一线城市都要好。

咦，不是说北方楼市正在整体性沦陷吗？

不是说鹤岗、玉门、威海乳山的房价跌的渣都不剩吗？

君临是这么看的：

如今的房地产，全面普涨的牛市是没有了，越来越像A股，涨跌分化巨大。

不排除有些个别地方，因为资源衰退等原因被抛弃，就像垃圾股、退市股一样。

但此前深跌的东北楼市和局部地方的二三线城市，还是有其独特价值的。

一旦跌到位了，价值规律就会发挥作用。

这跟A股的成长股、周期股，每两三年轮动一次的节奏类似。

就整体而言，中国的房价韧性很强，并不像某些无良自媒体那样喊两句口号就“崩盘”了。

PS：全部近300个城市的2017-2020房价数据，可以在君临公众号的对话框内输入“300”获得。

这里仅提供跌幅靠前的城市数据。

第四，下跌的城市有36个，主要是环渤海、东南沿海两大板块。

环渤海有：章丘、保定、张家口、廊坊、衡水、菏泽、石家庄、天津、青岛、济南、北京等。

东南沿海有：梅州、莆田、台山、潮州、漳州、茂名、惠州、福州、中山、合肥、杭州等。

这些地方，近年来大多处于风口上，经济发展蒸蒸日上。

尤其是三大网红城市集体上榜——

北京，互联网之都，坐拥字节跳动、美团、滴滴等新一代互联网巨头，但近三年房价停在了57000一线，微跌。

杭州，电商之都，靠阿里巴巴出圈，又有网红直播、亚运会等一系列的好事，但近三年房价徘徊在28000一线，微跌。

合肥，创投之都，靠家电产业、京东方、长鑫存储、蔚来等大手笔的创投式引进，实现了城市能级的跃迁，但近三年房价停在了14000左右，微跌。

要说为什么房价会跌，结合前面东北、温州、南阳的房价，答案很简单——

涨多了跌，跌多了涨。

都是周期性的力量在发挥作用，这再次说明了一点——

现在的房市，再也不是自带光环，瞎买都能涨了。

房市正跟股市合流，回归投资的真实面貌。

2

房市的这种转变，跟外部基本面+内部政策的变化有密切关系。

基本面方面，人口红利消失，房价上涨的发动机在渐渐熄火，短期在政策红利下可以炒一波，但终究是缺少了持续性。

政策方面，房住不炒的国策提出后，高层的意志足够坚定，政策收紧，流动性的发动机也渐渐熄火了。

君临认为，房地产从5-10年的长视角来看，人口和产业起主要作用；

但从3-5年的中期视角来看，政策起到了主要作用。

政策又分“产业规划”和“流动性”两个方向。

流动性的变化很敏感，跟每年的经济局势紧密相关，这个无法预测。

接下来十四五（2021-2025）规划马上就要出来了，我们先以十二五（2011-2015）、十三五（2016-2020）两个规划为例，讲讲跟进的姿势。

但，火不过三年。

到十三五规划的时候，高层已经意识到其问题所在——

遍地星火的小城镇，虽然满足了人们诗意的向往，但却是违背了经济规律的。

低效率+缺乏产业的造城运动，带来了大量的弊病。

经过多年的发展，我国逐渐形成了五大都市群的局面，即长三、珠三、京津、成渝、长江中游。

要抓大，只能抓这五个地方。

按当时的局势，长三角、珠三角的基本面更好，不用费心。

卡脖子的主要是京津冀和长江中上游。

京津冀的问题是，北京太强，天津只有虚火，河北更是被称之为环北京贫困带。

于是政策重点，就是疏解首都功能区，在北京东部搞通州区大开发，南部规划了雄安新区，西部有张家口的冬奥会落地。

长江中上游的问题是，只有武汉、成都、重庆几颗星星，其它地区都较弱。

于是政策重点，就是重点发展成渝都市圈和长江中游都市圈，先把领头羊给拱起来。

事后来看，成都、重庆、武汉这几年的发展是有目共睹的，一系列高科技明星企业落户，发展的顺风顺水。

京津冀方面，千年大计还需要时间去落地，其它地区也在艰难的转型着，暂时还没看到大的进展。

毫无疑问，长江经济带顺应了沿海制造业的转移东风，基本面逻辑更顺畅，因此发展的更好。

京津冀则是政治考量下的产物，缺乏经济基本面支持，效果要差一些。

但不管成与败，对于投资者来说，都是需要清醒认知的。

它们的房价，同样经历了一轮牛熊的大喜大悲。

2016年，政策启动，房价在预期下先行，领涨全国。

2017年，进入高潮，典型标志就是4月雄安新区的落地，8月沿江高铁的规划出炉。

当年，根据易居中国的报告，全国新建商品住宅成交量前三名的城市分别是重庆、成都和武汉，成交量分别为2647万平方米、2035万平方米和1826万平方米。

京津冀都市圈的保定、张家口、廊坊等地，同样是房价最火热的焦点。

然而，高潮过后，接下来三年便进入调整期。

如前所见，近三年的房价涨幅，京津冀排名最末，正是这高潮的空虚后遗症。

长江中上游因为基本面好一些，调整没那么大，其实近三年也是跑输大市，比如武汉的房价，基本停滞在16000元一线。

杭州、合肥的房价，挤进了跌幅榜前36名，也是同样的道理。

可见，跟着规划来投资，由政策预期驱动的房价，最多只能看两年。

第一年提方案，第二年落地项目，第三年见光死。

一旦项目落地，就是利好兑现，接下来都将是漫长的价值回归之路，千万不要有浪漫主义情怀。

3

那么A股，是否也跟房价有同样的规律呢？

最近君临也看到很多网上的十四五规划前瞻——

比如：

人口政策：全面鼓励生育？

金融政策：全面推行注册制？

区域政策：环渤海湾城市群？

产业政策：芯片和新能源？

所有的政策都是为了解决重大问题而出台的，今年以来便多次提出“对于要不来、买不来、讨不来的“卡脖子”技术，需要建立新型举国体制”。

这几年，我国有两大卡脖子痛点：一是芯片，二是石油，进口金额连年居高不下。

前者靠举国体制集中攻关，后者靠新能源弯道超车，应该说是形成全民共识了，政策规划估计也将延续这个思路。

那么，我们是否可以沿着这个思路全仓押注呢？

要回答这个问题，还得从历史的脉络中去寻找答案……

4

过去十几年，有过4次的牛市行情。

分别是2009年、2015年的两次大牛市，他们都是由流动性政策驱动，跟当年的海外经济局势紧密相关，我们无法预知。

另外还有两次结构性的小牛市行情。

即2012-2013年的创业板牛市，创业板从600点涨到了1500点左右。

还有2016-2017年的漂亮50行情，上证指数从2600点涨到了3500点左右。

它们，跟十二五规划、十三五规划又是什么关系呢？

我们能否像房市一样，跟着规划去炒股呢？

先看十二五规划（2011-2015）。

让我们穿越回2010年的时候，看看当时的规划是如何出炉的。

2010年前后，由地产基建+钢铁煤炭+出口制造业驱动的中国经济，渐渐的难以为继。

举国的共识就是要转型，如何转呢？

十二五规划的第一篇是纲领，第二篇讲农业，第三篇讲制造业，都是常规思路。

第四篇讲“服务业”，提到：“营造环境，推动服务业大发展”。

这是之前没有的，是题眼。

落后的服务业，已经成为制约我国经济升级的卡脖子环节，于是顺利成章的成了政策规划的重点。

理论都是对的，那么落地如何呢？

2011年，四万亿政策退出，A股单边下跌。

2012年，人口红利见顶，制造业断崖式下跌，又逢换届之年，流动性紧张，A股的上半场且战且退。

他们都是制造业。

实际上，由于恰逢政府换届，十二五的许多规划，仅仅只是规划而已。

如果你跟着十二五规划去押注，一定郁闷死。

当然，价值规律还是会发生作用的，只不过迟来了整整三年——

2013年，十大牛股分别是：

掌趣科技（游戏）

奋达科技（可穿戴）

网宿科技（网络CDN）

天喻信息（移动支付）

潜能恒信（油气服务）

中青宝（游戏）

华谊兄弟（影视）

上海钢联（电商）

华谊嘉信（广告）

乐视网（网络视频）

除了可穿戴，其余9只概念股都是服务业。

服务业板块终于大放异彩了！！！

但是，这跟十二五规划又有多大关系呢？

说到底，还是人心思变，传统的制造业已被抛弃了。

终究是基本面的价值规律在起作用，而不是十二五规划的功劳。

5

再看十三五规划（2016-2020）。

第一篇是指导思想，第二篇是创新驱动战略，第三篇是构建发展新体制，都是顶层设计的纲领。

第四篇讲农业，第五篇讲现代产业，制造业和服务业放一起讲，属于常规思路。

第六篇讲“网络经济”，是此前没有的，专门提到：构建泛在高效的信息网络、发展现代互联网产业体系、实施国家大数据战略、强化信息安全保障。

这是题眼。

通过大力发展网络经济，实现产业升级、弯道超车，解决传统产业落后的卡脖子问题，没毛病。

2016年，除了一季度惊心动魄的熔断，后面和风细雨、春意盎然。

白酒、家电、金融、地产、基建……各大板块轮着来，咦，怎么都是传统大蓝筹？

2017年，漂亮50行情继续走了大半年，接着，芯片和医药股上位。

网络股怎么还不来？

2018年，去杠杆，流动性收紧，无论蓝筹股还是成长股，全军尽墨。

创业板、网络股一片哀号。

2019-2020年，成长股王者归来，芯片、医药、消费精彩纷呈……

但望穿秋水，网络股，依然不是主线。

想什么呢？

网络股早就在2015年5178点的大牛市里，早泄了！！！

——贾跃亭都出国了，谁还敢碰网络股，不是找死吗？？？

同志们，炒房虽然说越来越累，但好歹还是有些规律的，能跟着规划喝个汤。

经济发展，宏观上有问题了，基于卡脖子的环节，高层第一年提出规划，第二年项目落地，房价进入高潮，皆大欢喜。

随后项目落地，投资客情绪转移，一轮周期完成。

但股市的技术门槛却要高得多：

基于卡脖子的环节，第一年提出规划……

要么资金提前抢跑，前一年就把估值炒到百倍以上，过把瘾就死……

或者政府换届，得过且过的完成最后两年任期，缺乏配套项目落地，干打雷不下雨……

这里面的博弈因素太多，宏观局势、行业基本面、公司竞争力、资金流动性、市场情绪，每一个因素都在改变着股价的方向。

要跟着十四五规划炒股，认真你就输了。