合生海滨城(惠州合生滨海城)

20年前在广州出了一个祈福新村，当时号称全国小区排名第一，实在是太大了，占地面积7500亩，总建筑面积500万平米，人口达到20万规模，相当于一个中等规模的县城。不过现在再来看，祈福新村已经不算什么，在全国各地超级大盘、各种“神盘”不断出现。看看排名第一的金融街巽寮湾，总建筑面积达到了3000万平米，也就是说相当于祈福新村的6倍。

贵阳的花果园排名第二，这几年来也是名声鹊起，成为一个网红盘。这个超级大盘住着50万的人口，相当于贵阳市的1/10。看中间这张表，在全国前20强的超级大盘中，惠州、贵阳这两个地方的超级大盘都到达三个。惠州的是金融街巽寮湾、富力湾和合生海滨城，总面积全部超过500万平方米；.贵阳的三个超级大盘是花果园、未来方舟和贵阳世纪城，总面积全部超过600万平方米。

如何有效减少纠纷？惠州市住建部门在采访中提出企业应规范销售行为，积极做好信息公开公示，让购房市民充分知情。同时提出购房双方应强化契约，通过合同约定项目土地年限的周期，并及时履行合约。

实际销售过程中实现并不容易。“虽然是信息公示，但是作为普通的购房者一般也很难了解透彻，且很多时候由于买卖双方信息不均衡，购房者仓促决定仍会造成后续纠纷。”行业相关专家指出。

如何有效规范该行为？该专家认为尽管相关法规对土地使用权年限下限作出限制，但主管部门应该通过设定一定的指导期限来规范入市商品房的土地使用权年限时长，规范新入市房源标准，维护市民合法权益。

惠州市自然资源局相关负责人对此予以回应。该负责人表示将进行深入调研。探讨联合相关部门一起制定相应的行业规范标准。一方面有效保障市民权益规避市场纠纷，另一方面有力打击土地闲置行为，提高土地利用效率。

Part1：现象问题

入市新房土地年限长短不一

使用年限不足频引市场纠纷

“房子还没有住进去，土地年限就已经少了几十年。”“按着这房贷年限算起来，30年的贷款还没还完就得补缴土地费了。”……在既有的惠州房地产市场进程中，由于土地年限不足额所引起的市场纠纷事件频发。

“根据国有建设用地相关规定，住宅用地法定最高使用年限是70年，但并没有说不可以低于70年，这也使得主管部门针对市场纠纷有些手足无措。”面对市场出现的纠纷，市自然资源局相关负责人在此前采访中表达出无奈。他指出，国家没有相关法律规定要求商品房用地使用年限必须是70年才可以售卖商品房，因此对于土地年限不足额的楼盘也很难有约束力。

结合企业摘牌拿地，施工建设，到最后的竣工验收交付小业主入住这一过程，任何商品房屋土地年限都会存在一定程度的缩水。惠州房地产业相关评论人士就介绍，土地的年限是从摘牌开始计算的，但按照企业工程建设，到建成入住通常都需要几年时间。

“尽管土地年限出现存在耗损属正常现象，但就耗损程度来说仍需保持在一定的范围内，像前期市场里部分楼盘出现的仅剩下30年、40年、50年等，业主肯定会难以接受。”该业内人士坦言，就动态市场而言，对于正常的工程施工业主显然是可以理解的，但对于因土地囤积所造成的年限大幅缩短肯定难以接受。

Part2：解决方向

楼盘销售应充分公示信息

规范新房年限标准保障权益

“在项目销售的时候还能够影响到开发商，现在已经交付入住了，业主就完全没有主动权了。”一城悦府项目一位此前参与项目土地年限维权的业主说，在销售的时候还会担心业主闹腾影响到卖房，现在过了销售周期就只能被动等待了。

翻看网络问政平台的贴文信息，位于仲恺高新区的隆生仲恺花园项目业主则更显无奈。署名为“陈生”的业主发帖“有关隆生仲恺花园土地使用权欠16年的问题”就介绍，看房时候问销售说产权式70年，也米有说从什么年份开始，后边签完合同才发现土地使用权是至2073年3月到期。

如何实现解决？仲恺国土部门的网络问政贴文中回复称，居住用地最高出让年限为70年，对国有建设用地使用权使用年限并没有下限的限制。建议业主与开发商协商解决土地使用年限问题。

市住建部门在受访时则强调企业要切实做好信息公示。该局相关负责人指出，开发企业在销售过程中，土地年限的起始时限应与垃圾站、预售许可、一房一价表等内容一样，均在显眼处进行公示，让市民充分知情。“对于合同约定延期的开发企业应及时履约，对存在蓄意隐瞒信息涉嫌欺诈的行为则将严肃查处。”

“就目前而言，合同约定几乎成为了维护业主合法权益唯一的方式。”世联行粤东公司副总经理胡光宇结合既有的纠纷事件介绍，土地年限纠纷事件里的焦点几乎都集中在业主不知情，开发商没有告知相关信息，但通常面临着取证难，无法证明的窘境，但通过买卖双方购房合同约定的土地年限延期则基本都能够最终实现，即使利益博弈周期较长，但具备法定效力的合同契约仍能得到有效保障。

结合土地年限长短各异局面，胡光宇同时提出政府应该适当予以规范。他介绍，尽管没有相关法规对土地使用权年限下限作出限制，但通过设定相应的指导期限来规范入市商品房土地年限仍然很有必要。通过明确时限，要求入市的新房土地使用权年限不得低于这一要求，也能够更好的维护市民的合法权益。

针对市场这一考虑，市自然资源局相关负责人表示将进行调查研究。该负责人指出，目前市场上出现土地年限大幅缩水的项目，很多均为几十年前出让的地块，多年闲置未开发直至当前进入市场，通过规范开发销售措施也将有效打击企业囤积土地的行为，进而有效的提高土地开发利用效率。

“若通过规范房源销售前土地使用权年限下限措施能够真正落地，这将从源头上动摇企业囤积地块的念头，入市房源土地年限大幅度蒸发的问题也将有效得到解决。”胡光宇说，那样的话也将倒逼企业及时拿地及时开发及时入市实现收益最大化。

1、土地年限多长才合适？

60年土地使用权年限受到市民的认可

惠州市自然资源局用地科相关负责人介绍，针对土地年限不足的事件该局也进行了深入的调查，在大量社区走访调研过程中，市民选择时限节点最多的是60年，很多市民均认为一定的建设施工周期并适当延长都是可以接受的，但是年限太短则难以接受的，同时认为超过10年还未建设完成入市销售就很明显有囤地的嫌疑。

“结合市民购房按揭的情况，50—60年周期的设定也是可以理解的。”一位不愿具名的行业观察人士介绍，购房贷款按揭周期最常见的是20年、30年。对于刚需购房市民而言，30年房贷还完很多时候都意味着放下重担，届时还能够剩下20—30年的土地年限周期也在心理上比较好接受的，而不是刚刚还完贷款就面临着土地使用权的到期。

2、按什么标准进行补缴？

对此，惠州市自然资源局相关负责人介绍，该局当前已正式发布了《关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》，针对土地年限的改变明确计算方式为：补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格—剩余使用年限土地使用权市场价格。

“具体的缴纳金额为多少，要根据不同时期的基准地价水平以及社会经济发展和区域位置进行市场评估。”该负责人介绍，市场价格估价日期应以受理土地使用年限完善用地手续申请时点为准。且无论原有宗地的摘牌时间是何时，企业申请延期的时间也必然与该宗地建设房屋实际销售和获利时间雷同，这也意味着该土地延期估值也应该以当前时限为准，与企业实际得以周期一致。

【摄影】王昌辉