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编者按：2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年。
回望过去一年，我国实现第一个百年奋斗目标，开启向第二个百年奋斗目标进军新征程，沉着应对百年变局和世纪疫情，构建新发展格局迈出新步伐，高质量发展取得新成效，实现了“十四五”良好开局。
在2022年全国两会之际，人民网两会“财经眼”聚焦全国两会期间的热点话题及政府工作报告中的重点内容，从经济目标、减税降费、绿色发展、乡村振兴、数字经济等角度，集中采访一批代表委员、权威专家、行业领军者，为推动经济高质量发展献计献策。

住房保障，既关系民生，也关乎发展。

“继续保障好群众住房需求。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”寥寥数百字，再次明确2022年房地产发展方向。

加强民生兜底保障

明确坚持“房住不炒”“三稳”目标

“全文共出现76次!”这是“稳”字在今年政府工作报告中出现的次数。
与之对应，我国房地产政策基调背后同样连着一个“稳”字。

有专家表示，以“稳”为主题，再次明确要求“房住不炒”，是今年房地产市场调控长期的指导方针，也是持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘的重要保证。

“中央对房地产的政策一直是明确而延续的。
在不同的时期采取宽或严的调控是正常的，不必过度担忧。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，目前，房地产政策工具是长短结合，在循序渐进中房地产市场健康发展的长效机制已初步形成。

今年两会对房地产的表述，放在了“切实保障和改善民生”板块中。
对此，李布分析称，“住有所居”是民生“七有”的重要内容之一，切中了住房本身的核心要义，其背后折射出的是，一方面住房要向居住属性回归，另一方面住房的投资作用特别是投机作用必须得到有效抑制。

“在‘稳’的基调下，具体而言，未来保障性租赁住房市场供给将起到加强民生兜底保障的作用，解决群众的住房民生问题，真正实现‘房住不炒’、平抑房价。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

探索新发展模式成亮点

助推“租购并举”政策落实落地

今年的政府工作报告首次提出要“探索房地产新的发展模式”。
这一表述，是继去年底中央经济工作会议提出之后，再次出现在公众视野。

探索新的住房发展模式“新”在哪里？李布看来，第一个“新”是要在住房保障和住房市场之间要建立新的结构平衡。

据他介绍，一方面要在住房保障体系中，更好发挥政府的作用，通过多种方式实现住房保障群体“应保尽保”，特别是要强调“租购并举”导向；另一方面要在住房市场体系中，要在充分发挥市场在资源配置中的决定性作用基础上，优化房地产调控政策，重在满足首套中小户型、中低价位的自住需求，解决好超大城市和大城市群“人房匹配”问题。

第二个“新”是住房领域发展模式创新，在住房金融制度、房地产税收体系、土地供给渠道等基础性领域，深化改革创新，有效控制房地产贷款红线，化解和防范房地产市场的系统性风险。

第三个“新”是要形成新的政策调控工具箱，针对住房矛盾的阶段性特点变化，进一步完善调控手段，突出因地制宜、预判预调，实现稳房价、稳地价、稳预期，形成新的更加健康平稳的市场秩序。

“针对当前房地产行业面临的主要问题，探索新的发展模式势在必行。”全国政协委员莫天全建议，一要坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制；二要坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利；三要坚持盘活存量，健全配套服务。

最早提出“租购并举”，并明确其为住房制度改革的主要方向，始自2015年底召开的中央经济工作会议。
而确定这一政策导向，针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

“印象最深的是保障性租赁住房政策的出台，2021年7月2日国务院发布关于加快发展保障性租赁住房的意见(以下简称意见)，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示。

“比如，在顶层设计上，明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性租赁住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构。”赵然认为，这为满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”提供了多种选择。

满足合理住房需求获重视

由保障刚需扩展至改善、养老等多方群体

住房消费作为扩内需促消费的重要领域之一，对于稳增长的重要性不言而喻。
在多地发布的2022年政府工作报告中，“满足购房者合理需求”这一词也屡被提及，这也意味着，只要能够真正满足消费者使用需求即为合理，住房的民生属性更为突出。

供给侧方面，除继续实施城市更新、老旧小区改造、重大民生设施建设等方面以外，政府工作报告强调推进保障性租赁住房建设，中长期有利于推动发展长租房市场、探索“租购并举”新模式，短期内也可以拉动投资，为稳定经济增长大局做贡献。

需求侧方面，政府工作报告中明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，延续了去年10月下旬以来中财办、央行、住建部、银保监会等部门关于住房需求的政策思路，即支持合理的住房需求，包括刚需和改善性住房需求。
支持合理住房需求与“房住不炒”并不矛盾，且在房地产市场过快下行时期反复强调支持合理住房需求，对稳定市场预期有积极作用。

刘琳举例称，从市场运行情况看，去年10月以来个人住房按揭贷款增加，房价上涨城市数量增加，部分一二线城市二手房市场回暖，市场初现触底企稳迹象。

她还表示，针对新市民解决住房问题，更是从供求两方面予以支持。
一方面完善长租房市场，增加保障性租赁住房供给，另一方面，明确对新市民购房需求实施普惠金融支持。

李布则强调，下一步无论是继续贯彻“房住不炒”的总基调和“租购并举”的新模式，还是实现“三稳”的预期，都需要深化供给侧结构性改革，才能实现人、房、地、钱等要素真正畅通起来，城市才能更好地创造美好生活。

给予规模庞大的新市民群体定向的金融支持政策，正成为“满足购房者的合理住房需求”的政策发力点。
莫天全在全国两会上建议，相比而言，降低首付比例对需求端的影响更为直接，既包括对首套房/二套房首付比例的直接调节，也包括对部分城市二套住房的认定标准的间接调节，“应进一步加大对刚需和改善需求的信贷支持力度，促进需求恢复，稳定市场预期。”

在我爱我家集团董事长、总裁谢勇看来，满足合理住房需求，核心则在于面向新市民与青年人，在更大的时间与空间范围内提供丰富多样的租房选择，一方面是合理的租金，让租户的“付得起”，另一方面是推动职住平衡，为居住构建舒适的工作、生活等外部环境，让租户“住得好”。

中央重提因城施策

良性循环成2022年楼市关键词

“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”是今年政府工作报告中提到的另一大亮点，对于行业实现健康发展至关重要。

在因城施策方面，2015年“两会”就曾提出坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任；2016年则提出因城施策去库存；2020年为因城施策促进房地产市场平稳健康发展。
虽然因城施策的目的不同，但因城施策这一调控手段并未改变。
而2022年，因城施策的目的为促进房地产业良性循环和健康发展。

李布表示，随着我国新型城镇化进程不断深化，人口不仅呈现向大城市群、大都市圈城镇化集聚的趋势，而且地区间人口流动方向发生新变化，城市间的分化越来越明显。

“因此，房地产市场不可能全国同此凉热，肯定是要落实因城施策。”在他看来，各个城市面临的问题可能完全不同，各地可根据自身城镇化水平、人口增长规模、融资能力，通过包括优化供地、完善信贷、调整税收、提升公共服务等一揽子措施，更好的推进和引导保障房、长租房建设，调节住房需求有序释放，优化房地产市场监管环境。

对此，谢勇表示，从宏观角度来看，中国的房地产市场正处于重要调整期，过去房地产有很强的投机属性，“良性循环”则推动整个行业走向稳定有序，今后将逐步走向以提升房地产建造品质，提升存量房地产服务品质为核心的高质量发展。

那么，2022年房地产行业该何去何从？如何解决重点群体住房困难问题？“良性循环”无疑将成为重要关键词。

“目前房地产行业良性循环仍面临较多阻碍，不利于经济的稳定发展。”对此，莫天全建议，要进一步加大对房地产开发企业的资金支持力度，畅通上下游产业资金链，稳定企业信心。

张占斌表示，解决好这部分重点人群的住房问题，既是解决大城市住房问题的关键所在，也是实现人民安居乐业、社会安定有序的需要。

他同时表示，当前各界对租赁住房的关注点主要集中在供给端，而新市民、青年人为代表的重点群体覆盖面广、收入跨度大、住房痛点不一，对保障性租赁住房的需求存在较大差异，需分类研究、统筹考虑。

对此，张占斌建议，要紧密结合不同关键群体的需求，在建立多层次保障性租赁住房供给体系、提升受保障对象的居住体验和租住服务、强化住房基础设施建设和租赁市场治理水平等方面，探索美好租住新路径、新模式、新方法，为大学毕业生、新市民、青年人提供保障性租赁产品，切实增强其城市生活的幸福感、获得感、成就感。